Προ της μεταβίβασης ενός ακινήτου επιβάλλεται ο αγοραστής να ελέγξει τα περιουσιακά δικαιώματα του πωλητή στο ακίνητο μέσω δικηγόρου και να βεβαιωθεί ότι αυτά έχουν καλώς. Σκοπός είναι η αποφυγή της αγοράς του ακινήτου από μη δικαιούχο πωλητή ή η αγορά ακινήτου που φέρει οποιοδήποτε βάρος.
Το υποθηκοφυλακείο στην Ελλάδα είναι οργανωμένο δια της τήρησης των στοιχείων κατά όνομα δικαιούχου και όχι κατά ακίνητο. Επίσης η έρευνα είναι δυνατή μόνο τοπικά, δηλαδή για την περιφέρεια του υποθηκοφυλακείου στο οποίο υπάγονται τα ακίνητα. Με τον τρόπο αυτό μπορούν να ελεγχθούν μόνο ακίνητα τα οποία βρίσκονται στη συγκεκριμένη περιφέρεια, και συγκεκριμένα με ποιους τίτλους (π.χ. συμβολαιογραφικά έγγραφα) απέκτησε ή απώλεσε ο εκάστοτε δικαιούχος τα δικαιώματά του σε ακίνητα.
Στο υποθηκοφυλακείο τηρούνται κατά βάση:
- Τα βιβλία μερίδων
- Τα βιβλία μεταγραφών
- Τα βιβλία υποθηκών
- Τα βιβλία κατασχέσεων
- Τα βιβλία διεκδικήσεων
τα οποία τηρούνται πάντοτε στο ίδιο κτίριο. Με την έρευνα σ’ αυτά μπορεί ο ενδιαφερόμενος να σχηματίσει εικόνα σχετικά με τα περιουσιακά δικαιώματα ενός προσώπου για ακίνητα της περιφέρειας του συγκεκριμένου υποθηκοφυλακείου, καθώς και οποιαδήποτε βάρη σ’ αυτά όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης κλπ.
Περιορισμένη ισχύς της αρχής της δημόσιας πίστης
Λόγω του τρόπου λειτουργίας και οργάνωσης του υποθηκοφυλακείου, δεν είναι καταχωρημένο στο εκάστοτε υποθηκοφυλακείο το σύνολο των δικαιωμάτων ενός προσώπου για όλα τα ακίνητά του σε οποιαδήποτε περιοχή της Ελλάδος. Επομένως η έρευνα αναγκαστικά περιορίζεται μόνο στα ακίνητα της συγκεκριμένης περιφέρειας. Εφόσον ένα πρόσωπο έχει δικαιώματα σε ακίνητα σε περισσότερες περιοχές, θα πρέπει να διενεργηθεί έρευνα σε όσα υποθηκοφυλακεία είναι αρμόδια γι’ αυτές. Για την ορθή έρευνα αναγκαία είναι η γνώση των προσωπικών στοιχείων του ελεγχομένου προσώπου καθώς και του τόπου του ακινήτου.
Οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο δεν απολαμβάνουν της αρχής της δημόσιας πίστης, υπό την έννοια ότι τα υποθηκοφυλακεία δεν ελέγχουν την πραγματική νομική κατάσταση του δικαιούχου, αλλά την κανονικότητα των διενεργηθεισών εγγραφών. Έτσι, η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ενός νομίμου συμβολαίου δεν διασφαλίζει την έναντι πάντων ισχύ της κυριότητας του αποκτώντος, εάν π.χ. ο πωλητής δεν ήταν αληθής κύριος. Αυτή η κατάσταση πρόκειται ωστόσο να ανατραπεί στο πλαίσιο του κτηματολογίου.
Η έρευνα στο υποθηκοφυλακείο ξεκινάει με την έρευνα στα βιβλία μερίδων, που τηρούνται αλφαβητικά και αναφέρουν όλους τους δικαιούχους περιουσιακών δικαιωμάτων σε ακίνητα της περιφέρειας του εκάστοτε υποθηκοφυλακείου και περιέχουν παραπομπές στα λοιπά βιβλία του υποθηκοφυλακείου.
Ένα θετικό στοιχείο του συστήματος αυτού έχει να κάνει με την αναγκαστική εκτέλεση. Ο δανειστής μπορεί συγκεκριμένα εφόσον δεν γνωρίζει την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη του, μπορεί με έρευνα στο υποθηκοφυλακείο στο οποίο πιθανολογεί ότι υπάρχουν δικαιώματα του οφειλέτη σε ακίνητα, να διεξαγάγει την έρευνα και να εντοπίσει ακίνητα που μπορούν να κατασχεθούν.
Στην έρευνα υπάγονται περαιτέρω ο έλεγχος της ύπαρξης βαρών, όπως π.χ. υποθηκών, κάτι που ελέγχεται από το βιβλίο υποθηκών, το οποίο επίσης τηρείται ονομαστικά. Στο κτηματολόγιο τα βάρη αναφέρονται δε τα βάρη στο ίδιο φύλλο μαζί με τα περιουσιακά δικαιώματα χωρίς να χρειάζεται έρευνα βάσει ονόματος.
Για συγκριτικούς λόγους, στη Γερμανία εκδίδεται ένα απόσπασμα κτηματολογίου (Grundbuchauszug) παρόμοιου με αυτό του κτηματολογίου στην Ελλάδα. Μια διαφορά είναι ότι στη Γερμανία αυτό που φαίνεται καταχωρημένο στο κτηματολόγιο έχει αμάχητο τεκμήριο αλήθειας, επομένως ο εκάστοτε αγοραστής μπορεί να έχει απόλυτη και πλήρη βεβαιότητα ότι το ακίνητο που αγοράζει ανήκει σ’ αυτόν που φαίνεται στο Grundbuchauszug. Κάτι που στο σύστημα του ελληνικού υποθηκοφυλακείου δεν διασφαλίζεται επαρκώς.
Λόγω του συστήματος του υποθηκοφυλακείου, θα πρέπει στην Ελλάδα επιπλέον να εξετάζεται εάν ο πωλητής είναι ο αληθής ιδιοκτήτης, και γι’ αυτό πρέπει συνήθως να ελεγθούν και οι προ αυτού κύριοι του ακινήτου, σε βάθος 20-30 ετών. Η έρευνα σε τέτοιο χρονικό βάθος έχει να κάνει και με τους χρόνους χρησικτησίας που προβλέπονται στο νόμο.
Ο θεσμός της χρησικτησίας έχει πολύ ισχυρή θέση στην ελληνική πραγματικότητα. Αυτός προβλέπεται στα άρ. 1045 επ. ΑΚ, και σύμφωνα με αυτά η χρησικτησία συντελείται είτε σε 10 χρόνια (τακτική χρησικτησία) είτε σε 20 χρόνια (έκτακτη χρησικτησία). Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να ελέγχεται στο υποθηκοφυλακείο εάν ο πωλητής και οι προκάτοχοί του, βάσει της σειράς των τίτλων, κύριος του ακινήτου σε βάρθος 20ετίας, ώστε να υπάρχει η αντίστοιχη βεβαιότητα.
Διεξαγωγή έρευνας στο υποθηκοφυλακείο και κτηματολόγιο
Η δικηγορική μας εταιρία αναλαμβάνει τη διεξαγωγή έρευνας στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο πανελλαδικά. Ο χρόνος της έρευνας εξαρτάται πρωτίστως από τον αριθμό των τίτλων του εκάστοτε ελεγχομένου προσώπου. Σε υποθέσεις αναγκαστικής εκτέλεσης πιθανόν η έρευνα να είναι ιδιαίτερα εκτεταμένη, ιδίως εάν πρέπει να διεξαχθεί έρευνα σε περισσότερα υποθηκοφυλακεία / κτηματολογικά γραφεία λόγω της ύπαρξης ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές. Με το δίκτυο συνεργατών μας σε όλη την Ελλάδα μπορούμε σε σύντομο χρόνο να διεξάγουμε την έρευνα στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο. Η έρευνα αποτελεί πάντοτε το πρώτο βήμα πριν τις επόμενες ενέργειες στο πλαίσιο της αγοράς ενός ακινήτου.
Για τον ενδιαφερόμενο αγοραστή υπάρχει φυσικά η δυνατότητα της έκδοσης ενός πιστοποιητικού ιδιοκτησίας σχετικά με τον πωλητή του εκάστοτε ακινήτου. Αυτό το πιστοποιητικό ωστόσο δεν θα περιέχει πληροφορίες σχετικά με το προγενέστερο ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου. Αν και μπορούν να ζητηθούν πιστοποιητικά και για τους προγενέστερους ιδιοκτήτες (που θα εμφανίζουν πότε και δυνάμει ποιού συμβολαίου απέκτησαν το ακίνητο και πώς το εκποίησαν περαιτέρω), από μόνα τους αυτά δε διασφαλίζουν μια πλήρη εικόνα για το ιδιοκτησιακό ιστορικό του ακινήτου. Για τον λόγο αυτό είναι πάντοτε σημαντικό ο ενδιαφερόμενος για τη διεξαγωγή έρευνας ενός ακινήτου να προσλαμβάνει δικηγόρο, ο οποίος μπορεί να διασφαλίσει ότι οι πληροφορίες για το ακίνητο που θα συλλεχθούν θα είναι πλήρεις.